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2月19日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布文件,从本月22日起,除了一线城市,其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。
降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低交易环节税费征收比例——不到20天连出三招,今年房地产调控的大幕已经开启。
在业界看来,巨大库存已成为当前房地产行业的最大问题,也是摆在中国经济增长面前的难题。财政部等三部门的新政策目标指向正是去库存。
那么,房地产库存到底有多少?
在2月19日召开的中国经济50人论坛2016年年会上,国务院发展研究中心副主任王一鸣拿出了数据。
“我觉得有大中小三个口径。”王一鸣说,最小的口径是已建成的商品房待售面积,中口径是加上在建的未售面积,最大的口径是已购买土地但尚未开发的面积。
王一鸣拿出的数据显示,到去年12月底,全国房地产待售面积为7.18亿平方米,这是房地产库存的最小口径。加上在建面积73.5亿平方米,是库存的中口径,这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。
“如果再加上待开发土地面积,按平均容积率2.37计算,房地产库存需要6年5个月才能消化掉,这是房地产库存的大口径。”王一鸣说。
也就是说,最悲观地看,目前房地产库存需要6年5个月的消化时间。
值得注意的是,全国总体库存量大,但已经出现分化。一二线城市库存正在缓解,但三四线城市至今没有缓解的迹象。
中国民生银行首席研究员温彬告诉记者,本月初针对非限购城市,央行下调房贷首付比例,此次财政部等三部门调低房地产交易税费,切实降低购房成本,有利于房地产市场交易的活跃,推动房地产去库存。这也是实施积极财政政策稳增长的具体表现。
那么,此次三部门的新政究竟能对购房产生多大的刺激作用?
按照三部门的新政,购买家庭唯一住房,面积90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
购买家庭第二套改善性住房,90平方米及以下的,减按1%征收契税;90平方米以上的,减按2%征收契税。
个人将购买两年以上(含两年)的住房对外销售的,免征营业税。
房地产中介公司算了一笔账。对一个二套房购买者来说,假设购买一套90平方米、总价100万元的住房,需要缴纳契税3万元,按照新政,只需要缴纳1万元。
伟业我爱我家(微博)集团副总裁胡景晖(微博 博客)表示,这个政策将有利于降低购房成本,增加购房需求,加快房产流通,加快去库存,降低库存量较大的三四线城市的楼市风险,促进楼市繁荣,进而提振宏观经济。
在胡景晖看来,2015年“330新政”出台之后,一系列利好楼市的政策全部都是货币政策,但是从去年四季度开始,货币政策对楼市刺激的边际效应逐步减 弱,市场也在降温。此次中央重启财税政策,意味着未来财税政策和货币政策双管齐下,将成为促进房产流通,加快结构调整,加速去库存化,促进楼市繁荣的主要 政策方向。
政策实施效果尚需时间检验,对楼市去库存来说,似乎并不是一件容易的事。
在王一鸣看来,目前楼市最突出的矛盾有两点:一个是三四线城市化解库存难度大,下一步怎么化解,还找不到特别有效的办法;另一个是商业用房和办公用房去库存压力更大,需要10年10个月才能消化,而且有相当一部分商业用房没办法消化。
王一鸣提出了8条措施破解库存难题,包括在人口净流出的地区控制房地产用地供给量,提高保障性安居工程的货币化安置比例,发展批量化租赁的市场,探索建 立城市住宅政策性银行,推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税,通过特殊政策进一步鼓励农业转移人口买房,商业用房、办公楼资产证券化,尽量取消以前的一些 限制性政策等。
在胡景晖看来,房地产调控仍需进一步深化。比如一线城市也需要通过减税的方法来促进二手房流转;除了契税和营业税,个税也有减免空间。
尽管过去的一年是房地产库存问题暴露的一年,但这个行业的销售收入依然处于高位。国家统计局的数据显示,2015年房地产行业的销售额达到8.73万亿元,同比增长14.4%,创历史新高。
王一鸣提供的数据显示,房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收在整体税收收入中占到30%,“我觉得在国民经济中非常重要。”