第1时代（坐销+行销）：
1988-1989年，房地产营销雏形初具，到了1993-1994年间，房地产业遭遇第一波低谷，那时的营销，还以“坐销”为主，后来因为客户到访率和 成交率低下，少部分企业尝试走出售楼部，以今天我们称之为“行销/或拓客”的营销方式，来主动出击寻找客源，并在后来的十多年乃至至今（如：2013年碧 桂园业绩首次冲破千亿，即深得拓客之益），取得了不俗的营销业绩。这种方式，对于房地产淡市环境里的项目销售与回款，起到了极大的效用，也得到了越来越多 房地产企业的认可与采用。
第2时代（泛行销+数据平台与资源整合）：
随着“坐销+行销”模式的演变，可以视为行销衍生而来的，诸如“泛销售、联动、分销、包销、病毒、跨界”等“泛行销”模式，走向舞台，并以更为广泛而灵活的拓客手段，带来了更有实效的业绩回报。
颇具代表性营销手法如：融合了快消品行业常用、接地气、地推式的“渠道营销”（宝洁、格力等企业早期的制胜法宝）；具备自我复制与感染扩散性的“病毒营 销”（经典的脑白金电广案例“今年过节不收礼，收礼就收脑白金”就属于文案型病毒，营销中的病毒形式与病原体，极为多样而复杂）；以星河湾为经典代表的 “房地产跨界营销”（星河湾的自我总结中，将其早期战略定位的“品质地产”的“五把尺子”，进化到“品味地产”所需要的7个跨界营销基点时，合称为“七星 汇”跨界营销模式）等等。
这个时期的房地产营销，趁了房地产黄金10年的大发展周期，出现了百家争鸣、百花齐放的盛世景象。
1998-2002期间，随着PC的加速发展和互联网用户的井喷增长，以PC为终端的互联网营销杀到。早期的服务模式，只是中等规模的数据库（约不到 100个城市）与简单的市场信息分析，籍此逐渐建立起行业话语权的搜房，以及由成交与客户管理软件见长，最终逐步嵌入营销应用的明源软件公司等后起之，都 还没有像今天建立今天这样兼具深度和广度的用户网络。这一时期的营销，开始总结客户喜好、完善交易流程、改善客户体验，同时，基于优势互补、完善服务链初 衷的“资源整合营销”（大多数行业协会、民间的商业联盟、同业联盟机构等就是这个时期搭建起来的），也开始出现。
至此，与“泛行销”一并，早期的数据化/网络化，以及资源整合，可以视为房地产营销的第2时代三个形态。
第3时代（从“移动互联”，走向“万相互联”）：
在PC蓬勃发展的时期，并没有太多人意识到腾讯QQ（当时只有MSN和oicq，还没Facebook一说）所代表的SNS（社交网络）传播模式对于营销 及社会文化将会产生的深远影响（在我看来，后来如燎原般生长的“草根意识”与“屌丝经济”等社会意识形态，个体表达欲望与话语权的空前强大，都是因为网络 加速进化后，PC与手机成为了人的“第五肢”，所带来的必然结果）。
在房地产营销第2时代与第3时代交接期，是“70后+85前”群体最初接触的BBS、雏形SNS（如Chinaren）、博客、微博等轮番上阵，后浪拍死 前浪的营销与传播“模式大跃进”时期，直到形成以腾讯主控SNS、马云称霸电商、百度引领搜索引擎的IT三巨头（BAT）割据的格局（360入主杀毒更细 分领域的等后起之秀们，那都是后话了）。
后来的故事，大家都知道了，腾讯进一步以巨型APP——“微信”为杀手锏，切入了微电商/电子金融等更具前瞻性的营销领域，而马云一边以阿里传统的电商平 台（淘宝与天猫）应战，一边开始谋划大数据物流（菜鸟网）与阿里金融的中小额贷业务，至此，营销进入以“O2O”为特征的服务架构重整的第3时代。
近2年已经遭到这一时代趋势倒逼而发生变革的企业有：开发商代表如：万达（逐步淡化商业地产的重资产，加重文旅、电商与金融三大板块的业务配重）；万科 （互联+思维玩得最不亦乐乎也最系统的房地产企业）。服务商代表如：搜房（以线上服务商的身份入股线下代理服务商世联与合富辉煌）。在第3营销时代里，除 了继续强大的平台型企业搜房、乐居等，我们看到了大量的新生代平台型营销机构如：途家、好屋中国、房多多、链家、吉屋、平安好房、明源云客等。
不管如何，在2014和2015这两年的萌芽时期，还没有完全形成垄断或寡头型企业，但，趋势终归是趋势，未来如何？值得拭目以待。
写在结尾的话：
对于目前这个时代而言，比无知更可怕的，是安于无知；比保守更可怕的，是安于保守。时代在变，而且，变得比我们预料的更加之快。曾以万科为榜样的龙湖，最 终用自己的学习和超越，让万科同样还之以“尊重”。万科王石说不做商业的“玉律”，早就在N年前登山航海时，便成了瘦身成功的郁亮所提出的转型的注脚。
中国地产豪宅榜样——星河湾，在捱了几年的限购限贷后，终于在快速复制和扩张的历程里，以鄂尔多斯项目的失利和浦东项目的退差价款事件为导火，成为无数模 仿星河湾模式的房地产后进企业的前车。已经做到商业地产龙头老大的万达老板王健林，因为“做什么我能成为世界第一？”的自问，而在后商业地产时代，发力文 旅、院线、电商与金融，而后又基于对未来商业形态的思考，提出了万达下一代商业进化——融合线上和线下的O2O（飞凡网）的商业实践。
在这个时代，骄傲的诺基亚被苹果埋葬，而男神乔老爷后的苹果，貌似变得只会升级IOS系统和一些硬件性能，丧失了苹果最值得引以为傲的饥饿营销，从5S开 始，就只会在要不要“S”上做文章了。这样下去，苹果的悼文即使现在不起草，也可以开始写大纲了。时代，以及这个时代下的房地产营销模式，正越来越以超出 我们想象的速度进化。地产营销人的思维，要跟上这个极速变化的时代，如果没有玩命的学习精神与实质性地学习付出，是很难跟上这个时代的脚步的。又或许，时 代并没变，变得太慢的，是我们自己而已？未来，属于“坚持自己的核心竞争力，坚持自己的个性文化”。未来，还属于“开放、合作、创新”，这，其实是商业世 界的游戏法则，也是社会发展的大势所趋。
