报告称人口红利下降 90后将成未来城市购房主力

过去的十年，中国房地产行业走过了最黄金的十年。经历了十年的开发，很多人住上了新的房屋，地产行业开发领域的市场似乎开始有所缩小，也有业内人士 认为这个已经是“白银时代”，大家开始从事存量房市场的商战。此外，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。中信 建投通过测算发现，主流城市的购房年龄段主要集中于25~34岁和35~44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大。虽然在2025年 以前，25~44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

虽然如此，这个行业依旧存在着很多机会。记者多方采访获悉，虽然人口数量有所下降，但是人口的聚集效应依旧存在，而很多有着消费能力和收入能力的人也有自己的城市偏好，而未来这些新兴的90后甚至00后的购房者的偏好，将成为这个城市购房的主要动力。

人口集聚

报 告统计发现，全国39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续，但是这十年间依然 有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。这个数据说明虽然人口的数量增加，但是并非每一个地方都因为人口的红利获益，那些真正 可以实现人口聚集的区域才可以带动当地的房地产市场的发展。

记者此前走访长三角的城市群发现，有的城市比如江苏常州的房价在过去十年可能只有一倍的涨幅，但是有的城市比如上海可能涨幅就有五倍之多。虽然城市的间隔不远，但是每个城市的聚集效应不同，因此房价也有所不同。

目 前中国的城市群已经开始分化。上述报告提到，北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增长到了 2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。

而 中国的中部区域成为全部净迁出地区。尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%，其中安徽净迁出人口比重占到 15.0%，为全国最主要人口迁出中心。记者此前走访安徽芜湖发现，该城市的人口基本都是流出，虽然有一些产业导入，但是更多的芜湖人喜欢去南京和上海， 这也导致这个城市的房地产市场并不好。

同时，西部地区仍存在一定程度的凝聚力。在东部地区强大集聚效应下，西部有大量人口迁出，但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入，说明西部内部依然具备较强凝聚力。

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，根据国家统计局数据显示，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别占比为59%、23%和18%，销售面积分别占比为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

90后愿意怎么选?

人口的聚集给城市带来了新的活力，这些年轻的90后未来也将成为刚需的购房者。

多位业内人士接受记者采访时表示，目前越来越多的高学历年轻人愿意选择在经济发达的地方工作，因为这里可以提供更多的职业机会，而随着这些人工作的习惯，很多人就愿意在这里购房。

数 据统计发现，通过对全国2325所高校近五年的毕业生进行分析。在过去五届大学生中，毕业时更换城市已经成为主流，有59%的毕业生在就业时选择了离开学 校所在城市，但大部分依然留在省内，省际迁移比重仅为31%。从规模来看，全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致，东部省市拥有917所高 校，吸纳了全国近57%的大学生，中部区域拥有678所高校，吸纳了全国27%的大学生，西部区域拥有482所，吸纳了剩余的18%的大学生。东部核心城 市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。

机构认为，人口迁移意愿、人口自然增长率、大学教育竞争力、大学生沉淀率、大学生增长率 都是未来城市房地产市场好坏的依据，显然90后的选择发挥了很大的作用。东部一线城市北上广深等区域依然具备广阔的空间，这些区域经济发展迅速，工资水平 具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺区域经济的复苏。其次，广东、浙江、福建、江苏、广东等区域处于或者紧邻三大经济圈，城镇化进程 相对完善但仍存在空间，如南京、杭州、广州、福州、苏州、东莞、佛山、厦门等城市都具备较强的可持续发展空间。再者，区域单核城市如重庆、成都、合肥、南 昌、郑州、武汉、贵阳等。

“当前重点一二线城市人口依然存在相当规模的提升空间，人口迁移的趋势仍将继续，重点一二线城市的房地产市场依旧具备着潜力。”专家认为。